解读：最优房贷利率降至4.4%存量商业住房贷款不受影响

最优惠房贷利率已调整。

全国个人住房贷款利率下限降至不低于4.4%

日前，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行

根据4月20日最新公布的贷款市场利率，1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.6%。

也就是说，贷款用于购买首套普通自住房的，商业性个人住房贷款利率不低于4.4%。

目前，我国个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策的原则，采用全国，城市，银行三级定价机制。

此次政策调整的首套房商业性个人住房贷款利率下限，简单来说就是全国所有首套房贷必须遵守的下限。

因城施策自主决定房贷加下限

需要注意的是，上述首套房利率下限并不是各地都执行的。

根据《通知》，在全国统一贷款利率下限的基础上，央行和银监会各派出机构将按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制， 并根据辖内城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖内城市首套房和二套房商业性个人住房贷款利率的上下限。

央行各省级分行按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价的自律机制，在国家政策下限的基础上，确定辖内各城市的贷款利率下限，这是该城市范围内必须遵守的下限实践中，大部分城市直接采用全国下限，没有额外的加分要求，结合银行自身经营状况，客户风险状况和信用状况等，明确了利率的定价规则，在各城市利率政策下限的基础上合理确定每笔贷款的具体数值

以上海为例，2019年10月参考贷款市场报价利率的房贷利率新政生效后，上海执行的房贷利率不低于同期LPR负20个基点，个人住房贷款二套利率不低于同期LPR+60个基点根据当时5年期LPR的报价，利率分别为4.65%和5.45%伴随着over 5年期以上房价从4.85%降至4.65%，上海首套房最优惠利率固定为4.65%，二套房最低利率随LPR房价动态调整至5.25%

去年7月，上海首套房贷利率由4.65%调整至5%，上调35个基点，二套房贷利率由5.25%上调至5.7%，上调45个基点。

今年2月，上海银行首套房贷利率降至4.95%，二套房贷利率跟随LPR变化降至5.65%。

目前统一执行的最优利率是第一套4.95%，第二套5.65%上海首套房最优利率和力度如何调整，还需要等待上海某股份制银行零售业务部人士表示

该机构预计LPR将在5月下调。

此次调整不涉及公积金贷款和存量商品房贷款那些已经支持他们的抵押贷款并希望享受降息的人可以期待本月20日宣布的LPR

可以看到，央行5月13日公布的最新数据显示，4月份住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

非春节月份居民贷款负增长除了疫情对消费的影响，市场普遍认为反映了房地产下行压力伴随着前期政策的积累，LPR有望在5月份下调

光大证券认为，货币政策有望通过存量和增量政策工具引导LPR牌价下行，LPR有望在5月下调4月，央行通过降准，上缴余额利润，建立存款利率市场化调整机制等措施，大幅降低金融机构负债成本展望未来，预计央行将继续采取多重措施降低金融机构债务成本，引导社会融资成本继续下降

目前，房地产需求端的预期明显减弱稳定房地产市场，需要出台更多政策稳定需求端的预期，包括因地制宜适度放开限购政策，适度降低房贷利率，给刚需购房者更多税收优惠等措施光大证券指出

中信证券也认为，LPR有望在5月份下调在央行金融数据答记者问中提到，未来将充分发挥贷款市场报价利率改革的有效性，充分发挥存款利率市场化调节机制，促进银行负债成本降低，从而带动企业融资成本降低考虑到央行4月份的存款改革将全国加权平均存款利率降低了10个基点，预计LPR利率将在5月份下调

国证券认为，鉴于4月份信用社大幅下滑，结合央行一季度货币政策报告指出4月最后一周全国金融机构新增存款加权平均利率下调10bp，预计，可能会降低，鉴于当前市场利率已大幅下降，短期OMO/MLF利率下调的可能性不大。

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