哲库科技“失火”，殃及华安张江光大园REIT！

21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道 一石激起千层浪，OPPO决定关停旗下子公司哲库科技有限公司(以下简称“哲库科技”)，随后引起市场巨大震动。据悉，哲库科技是华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金本次扩募拟新购入基础设施资产——张润大厦的重要承租方之一。今日(5月15日)华安光大张江REIT继续下跌，盘中最低触及3.43元，跌幅一度超过8%，已经刷新2021年10月末以来的新低。

实际租赁面积为1.93万平方米

据悉，5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片设计公司哲库科技的业务。在哲库裁员现场，CEO刘君等四位高管多次哽咽落泪。CEO刘君称公司营收不达预期，芯片自研投资巨大到公司已承担不起，并宣读了哲库关停的通知:经过审慎的讨论，公司决定关停哲库，终止芯片自研业务。

哲库科技的关停，也殃及了REITs。5月12日晚间，华安张江光大园REIT发布公告称:哲库科技是华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金本次扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承 租方之一。截止至本公告日，哲库科技在张润大厦的实际租赁面积为1.93万平方米，占张润大厦可租赁面积的 45.97%。5月12日午时，有媒体渠道传出OPPO决定关停旗下子公司哲库科技。原始权益人联合基金管理人对以上传闻说明如下: 一、原始权益人、基金管理人就哲库科技关停一事在向哲库科技及 OPPO 方 面了解情况，目前未收到该公司书面回复； 二、哲库科技已于 2023 年 4 月与项目公司上海张润置业有限公司签订续租合同，且续租面积保持不变。目前张润置业未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。

资料显示，华安张江光大园REIT于今年4月发布了《2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》(以下简称《草案》)。《草案》显示，基金以扩募募集资金认购的基础设施资产支持证券为“华安资产张润大厦资产支持专项计划”，通过持有上述资产支持证券的全部份额，进而持有张润大厦所属的项目公司(即“张润置业”)的全部股权及对该等项目公司的全部股东债权。

此前，华安张江光大园REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，华安张江光大园REIT在4月末召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。

可能是自古好事多磨，没想到仅过了不到三周的时间，该项目的扩募之路又迎来了新的考验。

一季报承压

4月21日，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金发布2023年一季度报告。华安张江光大园REIT本期收入为1604万元，本期净利润亏损1177万元，本期经营活动产生的现金流量净额6220.47万元。本期可供分配金额为1473万元，单位可供分配金额0.1249元。

报告期内，基础设施项目公司整体运营情况正常，项目截至2023年3月末的出租率为70.57%，平均合同租金为5.67元/平/天。租赁业态分布主要为在线新经济18.62%、集成电路22.25%、金融科技17.08%、先进制造业10.29%、产业服务配套2.33%，其余部分为空置待租；现场经营平稳，租约履行基本正常。

报告期内基础设施项目公司营业收入为1572万元，营业成本为2155万元，EBITDA为1256万元，应收回款率为99.82%。报告期内未发生安全生产事故和关于物业资产及租金收入的重大诉讼。

首创证券分析师王嵩认为，截至目前除3月新上市的两单新能源REITs之外，已上市的其余25单公募REITs均完成2023年一季报的发布。分类别来看，高速公路类型REITs受益于整体经济活动的恢复和春运期间出行意愿的增强，车流量和通行费出现显著回升，带动底层资产项目经营业绩同环比均取得较高增长；而产业园区类型REITs部分项目出租率受到重要租户退租及市场新增需求不足的影响而有所下降，一季度经营仍承压，以厂房为主的产业园区出租率维持稳定的较高水平，经营相对稳健；生态环保类型两单REITs表现分化，其中环保水务项目受季节因素影响明显，清洁能源类型REITs同样受季节因素影响经营数据环比下滑；相对而言，仓储物流及保租房类型由于底层资产租户结构的稳定，项目业绩表现较为平稳。

业内人士也表示，REITs产品设计的初衷，是希望能够成为一个可以长期配置的投资品种。对REITs产品的价值评价，除了关注当下投资资产质地和经营状况，更应考虑长期可持续的经营增长预期。

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