现房销售试点已推开为什么是这四个省份“先吃螃蟹”？

近期，多个省份陆续召开全省住建工作会议，“开展现房销售试点”成2023年住建工作部署中的一个亮点，也成为市场关注的热点。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄对中国网财经表示，相较于预售制度，现房销售具有显而易见的优势，对于购房者来说是一个利好，尤其是在去年烂尾风波爆发后，购房者权益受到威胁，现房销售则有效的避免了这一现象。

为什么是这四个省份率先试点？

梳理发现，目前山东、安徽、四川、河南4个省份已经明确将开展现房销售试点。

1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议召开，会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

2月6日，四川省人民政府关于印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知中提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

那么，为何是这四个省份率先试点现房销售？

“河南是很容易理解的，之前停工断贷事件影响较大，保交楼任务繁重，因此会推进现房销售试点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中国网财经采访时指出。

易居房地产研究院报告指出，根据2022年7月曾经在网络上流出271份停贷告知书，排列出数量排行前10的省份分别是:河南、湖南、湖北、陕西、河北、江西、四川、广西、江苏和重庆。

另外，根据该报告统计数据显示，江苏和河南属于现房销售规模较大的省份，分别为1942和1555万平方米。

“山东、安徽、四川应该是出于对中央政策精神的积极理解，将现房销售试点作为今年住建工作会议的一项重要工作。”严跃进分析称。

不过，在陈霄看来，这四个省份大多都是涉及保交楼任务较重的城市，像河南，去年烂尾风波愈演愈烈，加剧了市场下行态势，购房者观望情绪渐浓，导致市场进入恶行循环，在这样的背景下，保交付成为重点工作，同时河南郑州等城市存在着库存量大，去化缓慢的沉疴，多重因素影响，使得这些省份成为更适合试点现房销售的省份，并且也是刻不容缓的任务。

据了解，1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

全国现房销售现状:海南销售规模占四成

那么现房销售现状如何？

数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月为10.4%。而到了2022年该指标继续上升，到了2022年12月达到13.9%的水平。

易居房地产研究院报告指出，现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。受烂尾楼事件的冲击，购房者担心买期房有风险。而“所见即所得”的现房更加受宠，自然使得现房销售的市场占有率提升。

报告还指出，当前现房销售数据并不差。2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑 29.6%，这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。从实际反馈情况看，2022年楼盘停工烂尾风波事件影响了购房者信心，也使得部分购房需求从期房市场转入到现房市场中。

据易居房地产研究院统计数据显示，2022年全国31省份中，海南的销售规模占比最高，为 39%。同时，青海的现房销售规模占比最低，为4%。总体上，全国有15个省份现房销售占比低于全国平均水平。

江苏和河南则属于现房销售规模较大的省份，分别为1942万平方米和1555万平方米。湖北的销售面积同比增速最大，为32%。同时，最近3年现房销售的面积，湖北、江西、广西、江苏、重庆等省份的占比拉升态势最为明显，比如说湖北在2020年和2021年现房销售的占比均为9%，而到了2022年上升为15%。

现房销售试点推进对购房者是一个利好

在河南宣布将郑州、开封作为现房销售试点城市的第二天，经济日报发表评论称，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋，可以找准时机，因城施策，逐步推广。

严跃进指出，现房销售试点开启，意味着改革加快，进入实质性阶段，后续规模或许会更大。至于预售制度会不会取消，大方向是肯定的。但不是说这两年就可以取消，从目前来看，还不具备这个条件。因此现在如何进行改革也很清晰，就是一步步逐渐增加现房销售比例。

陈霄认为，预售制度作为房地产行业实行了近三十年的制度，在房地产市场发展初期曾给予房企一定的扶持和便利条件，降低了房企的资金压力，但是也产生了很多问题，在当前来看，现房模式开启的条件已经愈加成熟，以试点逐步推进成为当前的重要方式。从点到面逐步推行，现房销售或将成为大势所趋。

那为何会在现在这个时间节点推进现房销售试点？

陈霄分析称，去年烂尾事件爆发，保交楼成为重点任务，中央会议也提出支持有条件的进行现房销售，防止资金抽逃，避免出现新的交楼风险，在当前来看现房销售的条件愈加成熟，并且紧迫性也越来越强。

严跃进认为，当前推行改革，和去年停工断贷事件是有关系的。所以很大程度上这会对此类城市产生较大的影响和冲击，改革目的就是希望改变去年的问题，防范期房销售中出现的烂尾和金融问题。

“相较于预售制度，现房销售具有显而易见的优势，对于购房者来说是一个利好，尤其是在去年烂尾风波爆发后，购房者权益受到威胁，现房销售则有效的避免了这一现象，对房企资质和楼盘品质提出更高的要求，减少了因房企暴雷等导致购房者承担风险的情况，同时更加直观的监测住房品质，切实保障购房者的合法权益。”陈霄说。

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