逼近历史高位！个别上市房企涨势猛，啥信号？龙头房企带头回购增持，公募也有

在2021年同期基数较低的基础上，今年8月房屋销售累计同比降幅进一步收窄。

8月31日，嘉里公布了8月房企100强销售榜单。重点30城成交面积同比下降31%，环比下降13%，销售环比好转。

在此背景下，一些基本面稳定的优质房企近期表现强劲。保利发展曾在今年4月创下历史新高，近期股价维持高位；滨江集团(行情002244，诊断股)近期不断攀升，逼近历史最高价；法华股份(行情600325，诊断股)近期也表现强劲，逼近前期高点。

一些龙头房企股价上涨的背后，是龙头房企在积极回购自己的股票，高管也在积极增持。与此同时，公募基金也大幅增加了基本面稳定的上市房地产企业数量。

分析认为，8月房企销售数据的好转得益于销售端持续的政策放松；另一方面，地方政府联合房企、金融机构相继推出“保底交付”措施，有利于提振市场信心。在改善当前行业竞争格局的过程中，部分地区深耕的央企和优质民企作为拿地主力，市场份额有望进一步提升。

龙头房企率先回购增持。

2020年以来，房企融资环境不断收紧，整个行业发生了很大的变化。a股和港股地产板块多只股票大跌，腰斩股比比皆是，其中不少股票的股价创下历史新低。

但此时很多龙头房企率先回购，高管率先增持，用真金白银表达对公司和行业未来发展的信心。

据证券时报记者了解，今年以来，在a股市场已完成或实施回购的房企中，万科A的回购金额最大。今年7月2日，万科公告称，自5月10日第一次回购至6月30日，公司以集中竞价方式回购公司a股股份7295.6万股，占总股本的0.63%，最高成交价18.27元/股，最低成交价17.01元/股，耗资约12.92亿元。

值得一提的是，公司3月31日公布的股份回购预案显示，公司回购总金额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股。回购期限为3月30日至6月30日。但最终回购金额仅完成计划下限的64.6%。公司称，主要原因是可用于回购的交易日有限，且回购期末公司股价持续高于回购价格上限。

也有很多公司为了提高每股收益水平，维护上市公司价值而取消回购股份。今年6月22日，头部央企地产公司招商蛇口发布公告，将2019年回购的1.84亿股全部注销，占注销前总股本的2.32%。

注销后，公司总股本由79.23亿股减少至77.39亿股，公司股价也呈现明显反弹趋势。自6月底以来，招商蛇口的股价涨幅已超过20%。首创证券认为，招商蛇口近三年拿地力度逆势加大，核心城市优质土储占比较高，为公司未来销量提升和去化率稳定奠定基础。在当前行业供给侧改革的大背景下，公司有望成为最终受益者。

无独有偶，香江控股、奥园美谷(股市000615)、冠城大通(股市60067)、格力地产(股市600185)、三湘印象(股市00863)等多家房企也注销了回购股份。今年7月28日，香江控股发布公告称，公司拟将已回购的1.27亿股股份全部注销，并按规定及时办理相关股份注销手续。

CityChase也在今年6月14日宣布，公司取消了回购的1亿股股票。公司表示，取消回购股份主要是基于公司未来发展战略，结合公司财务状况和经营状况等因素，旨在提高公司每股收益，维护股价稳定，更好地维护公司全体股东的利益。

此外，许多领先的房地产高管今年也在带头增持自己的股票。a万科在今年3月31日发布了回购预案，同时还发布了高管增持计划。公司董事长、监事长郁亮，董事长、总裁兼首席执行官朱旭，职工代表董事王，职工代表监事阙，执行副总裁兼财务总监韩，执行副总裁兼首席运营官刘晓及董事会秘书，计划自3月31日起半年内向公司收取2021年的税后。

随后，公司高管不断增持。Wind数据显示，截至目前，万科高管自6月以来累计增持54.29万股，耗资943.19万元。

陆家嘴高管也在今年8月集体增持股份。8月11日，陆家嘴发布公告称，公司部分高级管理人员及其他核心团队成员于2022年8月9日至2022年8月10日期间，利用2021年超额奖励通过二级市场增持公司股份76.04万股。

公司表示，公司高管增持股份是基于对公司未来发展的信心，以及为进一步激发公司核心团队成员的责任感和使命感，强化其目标责任感，使其利益与公司长远发展更加紧密地结合在一起，努力促进公司经营业绩稳定持续增长，为股东创造更大的价值。

加大龙头房企公开发行力度

龙头房企积极回购，高管带头增持。公募基金也在加码基本面稳定的优质房企。

根据公募基金发布的中报数据，尽管房地产行业整体低迷，多家上市房企估值也处于历史低位，但公募基金仍持有大量优质龙头房企，尤其是基本面稳定的房企。截至2022年6月底，保利发展是基金公募规模最大的股票，共有1412只基金持有保利发展，持有21.67亿元，市值378.43亿元。与2021年末相比，本基金还增持了部分保利发展股票。

自2021年底以来，保利集团股价大幅反弹。今年4月中旬甚至达到了19.3元的历史最高价。目前保利集团股价在17元左右，总市值超过2000亿元。

龙头房企万科A、金地、招商蛇口、新城控股(行情601155，股票咨询)也是公募基金重仓持有，但公募基金减持了万科A、招商蛇口，金地、新城控股则小幅加仓。

滨江集团在债务融资方面一直比较稳定。截至2022年6月，公司有息负债558亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。扣除预付款后，公司资产负债率65.5%，净负债率85.8%，短期负债率1.1倍。“三条红线”保持“绿色”，短期债务占比仅为32.1%。

截至2022年6月底，法华股份的“三条红线”也保持绿色，不含预付款的资产负债率为66.57%，净负债率为81.83%，现金短债比为1.41倍。

公募基金中也有不少地产股正在重新建仓。与2021年末相比，格力地产、万通发展、SIIC发展(行情600748，诊股)、光明地产(行情600708，诊股)、深叶榛A(行情00006，诊股)、大名城(行情60094，诊股)等多家房企均为基金新建仓。

房地产板块估值偏低。

房企通过股票回购或高管增持“支撑”的背后，一个重要因素是近年来房企估值一直处于低位。

2021年上半年以来，由于个别大房企的信用缺陷，信心和情绪的传递效应产生了“点对点”的影响，使得投资者对房地产行业整体信用资质的信心下降。融资供给方也对房地产企业的融资采取了谨慎的态度。资金供给的收紧加剧了房地产企业的流动性困难，很多房地产企业陷入两难境地。

为了稳定房地产市场，最近住房和城乡建设部、财政部和央行联合发布措施，通过政策性银行的专项贷款支持“保证交付建筑物”。该专项贷款严格限于已售、逾期、难交付住宅项目的建设和交付，封闭使用，专款专用。8月31日，全国两会再次提到，地方政府要用好“一城一策”的政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保障房专项贷款。

但在多项政策保护楼市的情况下，市场对房地产企业的信心依然不足，中证800房地产指数依然处于近年来的低位。光大证券认为，中证800地产指数短期利润增速有所回落，但随着各地不断出台救市政策，市场情绪逐渐缓解，优质龙头房企表现良好，盈利能力有望改善。目前房地产销售市场回暖迹象明显，土地市场回暖。该指数具有巨大的投资潜力。

光大证券研究认为，在当前房地产行业政策支持力度大、市场悲观情绪逐步修复、融资方释放破冰信号、房地产销售和土地市场回暖迹象明显的背景下，中证800房地产指数具有较高的投资潜力和配置价值。中证800地产指数综合反映a股大中型市值的房地产行业上市公司的整体表现，重点关注住宅开发和商业地产的投资机会。

郭盛证券表示，总体来看，房地产行业仍处于弱复苏阶段。9-12月由于基数问题，叠加传统供应高峰的到来，未来几个月同比降幅可能维持小幅改善态势。然而，提振购房者信心的显著复苏仍需要政策加码，尤其是在核心的一二线城市，那里仍有很大的放松空间。

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